Als u een appartement of een huis op plan koopt, of u gaat in zee met een aannemer voor een nog te bouwen sleutel-op-de-deur woning, dan zet u eigenlijk uw handtekening onder een contract zonder te zien wat u koopt, zonder iets tastbaars. Daarom voorziet de woningbouwwet - in de volksmond beter bekend als de wet Breyne- in een erg ruime bescherming van de consument. Om van die bescherming te kunnen genieten moet aan drie voorwaarden voldaan zijn:
- Het contract moet slaan op een te bouwen huis of appartement, of de aankoop van een pand dat grondig wordt verbouwd en/of uitgebreid.
- Het gebouw moet hoofdzakelijk bestemd zijn voor huisvesting.
- Er moeten 1 of meerdere betalingen zijn voor de uiteindelijke oplevering.
Deze wet is dus NIET van toepassing bij de aankoop van een volledig afgewerkt huis of bij de bouw van een huis waarbij verschillende aannemers & vakmannen worden ingeschakelt.
De wet Breyne verplicht de vermelding van de totale prijs waarop niets bovenop mag komen, behalve de kosten van de akte, fiscale heffingen & eventuele kosten die daarmee gepaard gaan.
De globale prijs wordt steeds uitgesplitst in 2 delen:
- Een deel dat betrekking heeft op de grond; hierop worden dan registratierechten betaald (in Vlaanderen bedraagt deze momenteel 10%).
- Het bouwgedeelte waarop BTW verschuldigd is.
Alleen op datgene wat contractueel bepaald is, kan de aannemer zijn prijs na verloop van tijd nog aanpassen. De wet legt strikte grenzen op voor prijsverhogingen. Zo mogen alleen prijsschommelingen voor de gebruikte materialen, grondstoffen & producten en schommelingen in de lonen & sociale lasten worden doorgerekend. Bovendien kan slechts 80% van de waarde van het gebouw worden herzien, het grondgedeelte daarentegen kan niet worden herzien. Deze prijsschommelingen mogen alleen gebeuren volgens het paritair comité (voor de lonen) en volgens de ABEX-index (prijslijst van de bouwmaterialen).
Vertragingen van de bouwwerken kunnen nooit aanleiding geven tot een prijsverhoging als de oorzaak van deze vertraging te wijten is aan de aannemer. Als de vertraging aan overmacht door bvb. een harde winter met veel werkverlet te wijten is, mag het dan wel.
De aanvangsdatum van de werken moet verplicht worden vermeld in het contract. Bij een vertraging moet de aannemer een schadevergoeding van minstens de normale huurprijs betalen.
Voor de betaling van de totaalprijs legt de wet Breyne strikte regels op. Zo dient het voorschot beperkt te worden en de rest van de betalingen moet gebeuren in schijven waarvan de prijs nooit boven de waarde van de uitgevoerde werken mag liggen.
Deze maatregel dient vooral om de bouwheer te beschermen tegen een eventueel faillissement. Schending van dit principe kan leiden tot strafrechterlijke sancties en zelfs tot gevangenisstraffen.
Er zijn nog extra maatregelen ingebouwd in de wet Breyne om de koper te beschermen tegen faillisement: zo is de aannemer verplicht om een bankwaarborg neer te leggen en wordt de koper eigenaar van het gebouw naarmate de werken vorderen, zodat dit deel buiten het vermogen van de aannemer blijft mocht hij toch in de loop van het bouwtraject failliet gaan.
Uiteraard is voorkomen nog altijd beter dan genezen, kies daarom steeds voor een betrouwbare, solvabele aannemer met een goede reputatie.